C’est exactement là que les CEE – ou Certificat d’Économie d’Énergie – entrent en jeu. Pas comme un bonus administratif, mais plutôt comme un levier structurel qui améliore le business case, accélère l’arbitrage, et renforce la valeur long terme de vos actifs.
Le vrai enjeu : la valeur des actifs dans le temps
Un portefeuille immobilier bien piloté, c’est un portefeuille dont la performance réelle – énergétique, carbone, réglementaire – est documentée, anticipée et créatrice de valeur.
Or, la performance énergétique ne se matérialise que si les décisions d’investissement sont prises. Et ces décisions ne se prennent que si le business case est solide.
C’est précisément là – entre la vision stratégique et la décision opérationnelle – que se situe notre rôle chez G-ON.
Comprendre le mécanisme des CEE en deux minutes
Le dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie est une obligation faite aux fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul, carburants) : ils doivent financer des actions d’économies d’énergie chez leurs clients, ou acquérir des certificats sur un marché dédié.
Pour vous, gestionnaire de patrimoine ou direction Asset Management, cela se traduit concrètement :
- vous engagez des actions éligibles
- vous percevez une prime qui réduit votre investissement net.
Selon la nature des actions et la configuration de votre portefeuille, cette prime peut couvrir de 15 à 30% du coût des travaux. Ce n’est pas marginal. Sur un portefeuille multi-sites, c’est souvent l’élément qui fait basculer l’arbitrage de la direction.
Pourquoi 2026 est le bon moment pour s’en saisir
Depuis le 1er janvier 2026, nous sommes entrés dans la 6ème période des CEE, qui court jusqu’en 2029.
Les objectifs imposés aux obligés ont été relevés, ce qui pousse mécaniquement ces derniers à valoriser davantage les actions d’économies d’énergie – et donc à proposer des primes plus compétitives. Plusieurs fiches ont par ailleurs été révisées ou créées, notamment sur :
- la GTB et les systèmes d’automatisation, des postes directement au cœur des plans de mise en conformité BACS et Décret Tertiaire.
- le raccordement aux réseaux de chaleur urbain
- les systèmes de géothermie
Le début d’une période est stratégiquement le meilleur moment pour structurer ses dossiers. Les obligés sont en phase de constitution de portefeuille, le marché est actif, et les conditions de valorisation sont favorables. Attendre la fin de période, c’est souvent négocier dans un contexte plus contraint.
Ce qui est éligible et pourquoi ça concerne votre portefeuille
Les CEE s’appliquent à un spectre large d’actions, particulièrement dans le tertiaire :
Actions techniques directement éligibles :
- GTB (Gestion Technique du Bâtiment) et systèmes de régulation
- Renouvellement ou optimisation de l’éclairage
- Ventilation et traitement d’air
- Isolation thermique (enveloppe, toiture, planchers)
- Équipements de production de chaleur ou de froid
Le cas particulier du Décret Tertiaire
Si votre portefeuille est soumis au Décret Tertiaire, vous disposez déjà d’un plan d’actions orienté vers la réduction des consommations. Ce que peu de directions Asset Management ont pleinement intégré : les actions qui permettent d’atteindre vos objectifs réglementaires sont très largement les mêmes que celles éligibles aux CEE.
Autrement dit : votre obligation de conformité peut partiellement se financer elle-même. C’est une opportunité structurelle que beaucoup de plans de travaux n’exploitent pas, faute d’une intégration en amont.
Comment nous intégrons les CEE dans la logique de pilotage de portefeuille
Chez G-ON, les CEE ne sont pas un dossier qu’on monte en fin de mission. Ils sont intégrés dès la phase de diagnostic, dans la structuration même du business case.
1. Partir de l’état réel des actifs On identifie les gisements d’économies réels, les contraintes d’exploitation, et les actions à fort potentiel de valorisation CEE – en croisant l’analyse technique avec la connaissance des fiches éligibles.
2. Scénariser les trajectoires en intégrant le financement On construit plusieurs scénarios CAPEX / OPEX, avec et sans CEE, pour donner à la direction une vision claire de l’équation économique réelle. C’est à cette étape que l’arbitrage devient possible – et souvent, que la décision se débloque.
3. Sécuriser la valorisation en amont On anticipe les exigences documentaires des fiches dès la phase de conception des travaux. Pas après. C’est ce qui garantit que la prime est maximisée et que le dossier tient à l’instruction.
4. Rendre le plan décidable et la performance démontrable Avec un reste à charge réduit, un ROI documenté et une trajectoire réglementaire sécurisée, la direction dispose des éléments pour décider. Et les investisseurs disposent d’une preuve crédible de création de valeur.
Ce que ça change, concrètement
Un exemple représentatif de nos missions : sur un plan de travaux à 120 000 €, l’intégration des CEE a couvert 27 000 €. Le ROI est passé de 7 à 4 ans. La décision a été prise en arbitrage direction dans les six semaines.
Au-delà du chiffre, ce qui change :
- L’arbitrage CAPEX / OPEX se rééquilibre : des investissements qui paraissaient disproportionnés deviennent rationnels
- La trajectoire s’accélère : on n’attend plus le « bon moment » financier
- La preuve de performance se construit : les données produites durant la mission alimentent le reporting investisseurs et renforcent la crédibilité des engagements RSE
- La valeur des actifs est mieux défendue : un patrimoine dont la performance est documentée et en amélioration est un patrimoine qui résiste mieux aux cycles et aux exigences réglementaires à venir
La performance durable d’un portefeuille immobilier ne se décrète pas. Elle se pilote techniquement, financièrement, réglementairement.
Les CEE sont l’un des leviers qui permettent d’aligner ces trois dimensions. Bien intégrés, ils ne réduisent pas seulement le coût des travaux. Ils renforcent la cohérence des décisions d’investissement et la valeur de vos actifs dans le temps.
C’est précisément ce que nous construisons avec nos clients chez G-ON.